Aschaffenburg (DE)

Data

Project Scales L/S - Urban and architectural

Location Aschaffenburg “Damm”, Mühlstrasse

Population City ±70,000 inhab., Damm district 13,000 inhab.

Strategic site ±5ha – Project site ±3.3ha

Site proposed by GBW Group, city of Aschaffenburg

Actors involved GBW Group, city of Aschaffenburg

Owner of the site GBW Group

Post-competition phase Urban planning framework, building construction

Team representative Architect, urban planner, landscaper

More Information

How can the site contribute to the productive city?

Transport planning of the 1970’s has created the Schillerstrasse, running like an aisle through the historic centre of the Damm district. It acts as a barrier and has not been developed spatially or functionally for the past 50 years. Adjacent uses filled up “in-between spaces”, lacking any connection. The expected traffic-volume reduction of about 10,000 vehicles per day –due to the completion of the new ring road system in July 2017– will create the possibility to reconnect both sides of the street and to develop an urban structure on the northern side, which combines housing with commercial uses, and to integrate still usable building structures into the transformation. Combining production and business with residential uses entails a great enhancement potential.

City strategy

The built structures on both sides of Schillerstrasse are to be rearranged by the new traffic layout and housing on this inner-city main road; they therefore have to be strengthened. At the same time a compatible relationship to the local shopping centre on Michaelsplatz should be created. The reactivation of commerce and services in combination with new building uses and appropriate street spaces are part of the task. The city is looking for a concept that can be realized in phases and is compliant with the city renewal framework. The city's existing communication and participation network with the citizens and commercial, trade and cultural actors should be kept and fostered. By means of specific interventions, additions and the recalibration of open spaces, existing deficits are to be decreased and conceptual visions are in demand.

Site definition 

Aschaffenburg-Damm is a central district of Aschaffenburg. The public transport connections are good – there are three different bus stops within a short walking distance from the project site. Via the Schillerstrasse a direct connection to B8 and B26 federal roads is at hand and the main station of Aschaffenburg is about 1 km beeline away. The local recreation area at the river Aschaff, on the eastern margin of the district, is reachable within 10 minutes on foot. The project site is relative small. The significant 9-storey high-rise building at the intersection of Schillerstrasse and Mühlenstrasse is to be sustainably converted and reasonably supplemented. Its location close to the inner city, its presence and the combination with the future traffic reduction should produce positive effects on the surroundings.

How is Production Considered in the Urban Diversity Program?

In the context of re-structuring the area and the possible new mixture of dwelling, services, business and trade, a validation of the district is striven for. The GBW Franken GmbH is the owner of a high-rise building on Mühlstrasse 38 in the Aschaffenburg-Damm district. The area with the building from 1967 is at present characterized by parking facilities, lacking and/or unattractive green spaces and proximity to the (still) very busy Schillerstrasse. The competition task includes the unique opportunity of an urban enhancement, also in favour of the adjacent environment. The focus lies on the agreeable interconnection of small businesses and the local inhabitants, combined with new forms of housing for different user groups.
The current development gives a reason to reform the quarter. The goal it to define an urban masterplan, which prioritizes a modest mixture between housing and business as well as the upgrading and adaptation of green spaces to the requirements of the residents. The project site extends to the intersection of Schillerstrasse and Mühlstraße. Sustainable concepts for a calmed traffic are expected for the whole area.

Around the local shopping centre

 

View along Schillerstrasse to the East
Schillerstrasse towards the project site

 

Questions on the site

Are all the floor plans of the upper floors equivalent to the ground floor plan ?

Folgen die Grundrisse der Obergeschosse dasselbe Prinzip als im Erdgeschoss?

Yes, but flat no. 4 (Southeast) has a loggia like flat no. 1.

Ja, allerdings hat die Wohnung 4 (Südost) eine Loggia äquivalent zu Wohnung 1.

Is it possible to get a measured plan ? What is the top of floor height of the ground floor?

Kann ein Vermesserplan zur Verfügung gestellt werden? Was ist die OKFF vom EG?

No, unfortunately there is no such plan.
There is no sufficient data for that height. The estimated height is +1,3 m above average ground level.

Nein, leider gibt es einen solchen Plan nicht.
Dazu liegen bedauerlicherweise keine Daten vor. Geschätzter Wert: +1,30 Meter über mittlerem Geländeniveau.

What meaning have the green and red wall parts in the "DE-Aschaffenburg-PS-M2" plan?

Was bedeuten im Dokument „DE-Aschaffenburg-PS-M2“ die grüne und rote Füllung der Wände?

Presumably, green is for concrete and red for brick walls.

Vermutlich ist „grün“ das Zeichen für Stahlbeton. Rot wären demnach Mauerwerkswände.

What are the building law related fundamentals that are taken into account for a redensification? Is there a layout plan? Is a floor space index, a coverage ratio or a maximum number of storeys that we need to look about?

Was sind dir baurechtlichen Grundlagen, die für eine Nachverdichtung zu berücksichtigen sind? Gibt es einen festgesetzten B-Plan? Gibt es eine GFZ, GRZ oder Vollgeschosszahl Obergrenze an der wir uns orientieren müssen?

No, but the spacing to the adjacent sites has to be respected. A layout plan or other standard values should not be taken into account in terms of the idea competition. Nevertheless the design should fit into the area in an agreeable way.

Nein, allerdings sind die Abstandsflächen zu benachbarten Grundstücken einzuhalten. Auf den Bebauungsplan oder andere Richtwerte ist im Sinne des Ideenwettbewerbs nicht Rücksicht zu nehmen. Allerdings sollte sich der Entwurf städtebaulich verträglich in das Gebiet einfügen.

Is a heightening allowed?

Kommt eine Aufstockung in Frage?

If it is possible after the building law, yes.
Comparable objects have been heightened with 2 storeys with lightweight construction (e.g. timber work).

Wenn es baurechtlich möglich ist, ja.
Vergleichbare Objekte sind mit 2 Geschossen in Leichtbauweise aufgestockt worden (z.B. Holzbau).

Some aspects of the actual high-rise guidelines are not fullfilled at the moment, especially the escape ways. How should we deal with these guidelines in case of a heightening of the building?

Einigen Aspekten der aktuellen Muster-Hochhaus-Richtlinien, besonders was die Fluchtwegen anbelangt, werden vom Hochhaus nicht erfüllt. Wie ist es in Fall einer Aufstockung bzw. eines Anbaus mit der MHHR umzugehen?

As long as there are some smaller divergences, it can be discussed with the approval authorities to come to a solution.

Solange es sich um geringfügige Abweichungen handelt, können diese im Dialog mit der Genehmigungsbehörde geklärt werden.

Concerning the existing high-rise building: Is it possible to change the ground floor uses from housing to other uses?

Das bestehende Hochhaus betreffend: ist es möglich, das Erdgeschosses von Wohnen zu anderen Nutzungen zu verändern?  

If the concept is coherent yes. Keep in mind that it is desired to have a sensitive transition between the housing use and other uses.

Wenn das Konzept stimmig ist, ist dies möglich. Hierbei wird Wert auf einen sensiblen Übergang von bestehender Wohn-Nutzung zu anderweitiger Nutzung gelegt.

Concerning the existing high-rise building: Is it possible to have the plans of the existing basement level?

Das bestehende Hochhaus betreffend: Ist es möglich, Pläne des Kellers zu bekommen?

Yes, see DE-Aschaffenburg-PS-M4.pdf in the "New documents after launch"-folder

Ja, siehe DE-Aschaffenburg-PS-M4.pdf im Ordner "New documents after launch"

Concerning the existing high-rise building: And what spaces does this basement contain?

Das bestehende Hochhaus betreffend: Welche Räume befinden sich im Keller?

There are storage rooms for the inhabitants and building equipment spaces: 2 boiler rooms, 2 electricity rooms, 1 large storage room (without use at the moment) and 36 private storage rooms (1 per flat). If there is another use considered for the basement it would be desirable to have compensation spaces for the private storage spaces.

Es befinden sich Mieter-Abstellräume und Haustechnikräume dort: 2 Heizräume, 2 Stromräume, 1 großer Abstellraum (derzeit ohne Nutzen) und 36 Mieterkeller. Sollte dem Keller eine andere Nutzung auferlegt werden, ist es wünschenswert für Flächen wie Kellerabteile Ersatzflächen anzubieten.

Can you provide us with a map that shows actual street layout: boundaries, curves,parking location? Since road design is a part of the task it is crucial. Available map shows only sites' division.

Yes, there is a new plan in the "documents_after_launch"-folder: DE-Aschaffenburg-SS-M2.pdf which shows the street layout.

Is it possible to exceed the limit of the 850/2 site with a new construction or is the site limit a building line? In other words, can we build on the road site, if we narrow the road?

Ist es möglich, die Begrenzung der Parzelle 850/2 mit einem Neubau zu überschreiten oder ist die Begrenzung auch gleichzeitig die Baulinie? Mit anderen Worten, können wir an der Straße bauen/planen, wenn wir den Straßenquerschnitt verkleinern?

The feasibility is an important criterion. Exceeds the concept the buidling laws (e.g. spacing after Art. 6 BayBO), a realisation would be difficult. It will be very difficult if rights of private owners are touched (if the distance space stretches on private neighbour plots). If the design has a high quality (e.g. regarding the disposition of public spaces) through which differences can be communicated easily, it could be possible to diverge from the buidling laws for the public spaces.

Die Umsetzbarkeit ist ein wichtiges Kriterium. Überschreitet das Konzept das gültige Baurecht (Bsp. hier Abstandsflächenregelungen nach Art. 6  BayBO), so ist eine Umsetzung sicherlich schwieriger. Sehr schwer wird es, wenn private Grundstückseigentümer in ihren Rechten beschnitten werden (z.B. Übertritt von Abstandsflächen auf private Nachbargrundstücke). Zeigt der Entwurf eine hohe Qualität auf, (bspw. im Bezug auf Gliederung der öffentl. Räume) durch die Abweichungen argumentativ gut vermittelt werden können, sind diese im öffentlichen Raum hinnehmbar.

It is said the Schillerstrasse is going to be narrowed to 2 lanes and a bike path. Is there a project already that we should include in our designs, or is designing a road layout a part of a competition task?

Es wird genannt, dass die Schillerstraße auf 2 Spuren und einen Fahrradstreifen reduziert wird. Gibt es bereits eine Planung, die wir in unsere Entwürfe mit einbeziehen sollen oder ist der Entwurf der Straße Teil des Wettbewerbs?

The design of the Schillerstrasse is up to the participants according to the goals. Points to be cleared should be for example parking at the side, extension of the bus-stop, greenery. The task is to get a principal design and not to have details worked through.

Die Gestaltung der Strasse kann unter Wahrung der Ziele selbst vorgenommen werden. Zu klären wäre z. B. Parken am Rand, Ausbau der Bushaltestelle, Begrünung. Dabei geht es um Prinzipien eines Entwurfs und nicht um durchgearbeitete Details.

Is building new housing units within the site desired or there is no such intention?

Ist die Schaffung von neuen Wohnungen auf dem Grundstück gewünscht oder gibt es da keine Absicht?

The creation of new housing is desired, however the new buildings should not only be seen from what is possible legally but also from a social compatibility of the whole housing area.

Die Schaffung von neuen Wohnraum ist erwünscht, jedoch sollte die vorgeschlagene Bebauung nicht nur nach dem Gesichtspunkt des baurechtlich Möglichem betrachtet werden, sondern auch in Bezug auf die soziale Verträglichkeit der Wohnanlage.

Could you clarify the answer of the Question 5: Is a heightening allowed? If it is possible after the building law, yes. What do you mean with "building law"?

Können Sie die Antwort auf Frage 5 erläutern: Kommt eine Aufstockung in Frage? Wenn es baurechtlich Möglich ist. Was ist mit baurechtlich möglich gemeint?

„building law“ means: If all requirements and specifications of the building law code and the Bavarian building regulations are followed. Important are the topic of spacing (see article 6 BayBO – 1 times the height of the building in this case but it may be altered in a new layout plan if the solution is convincing) and the escape routes due to fire protection.

Baurechtlich möglich bedeutet: Wenn alle Anforderungen und Vorgaben des Baugesetzbuches und der Bayerischen Bauordnung eingehalten werden. Wichtig sind hierbei die Themen der Abstandsflächen (vgl. Art. 6 BayBO) und des Brandschutzes mit einhergehenden, nötigen Fluchtwegen.

There is a low and long building next to the high-rise building, inside the yellow perimeter. What is it for? Do we have to respect it?

Es gibt ein niedriges und langes Gebäude innerhalb der gelben Begrenzung neben dem Hochhaus. Um was handelt es sich und müssen wir es respektieren?

This building are garages. It can and should be included in the design. In case of demolition, another position for parking spaces should be proposed.

Bei diesem Gebäude handelt es sich um eine Garagenanlage. Das Gebäude kann und soll in die Planung mit einbezogen werden. Im Falle eines Abrisses, sollte allerdings eine Alternative für den Stellplatznachweis vorgeschlagen werden.

Is the building a construction made of load-bearing concrete walls? Are there any pillars?

Besteht die Konstruktion des Gebäudes aus tragenden Beton-Wänden? Gibt es Stützen?

The building is constructed with load-bearing concrete walls. There are no pillars.

Das Gebäude ist mit tragenden Betonwänden konstruiert. Stützen existieren nicht.

Is there any difference between the dwg-documents "DE-Aschaffenburg-SS-M1" and "DE-Aschaffenburg-PS-M1"? As far as I see, they are similar (a bigger plan section would be helpful). Is it possible to get the floorplan of the highrise as dwg? Is there a digital 3d-model of the strategic site existing which the participants could use?

Gibt es Unterschiede zwischen den Plänen DE-Aschaffenburg-SS-M1 und DE-Aschaffenburg-PS-M1? Soweit ich erkennen kann, sind sie gleich (ein größerer Ausschnitt wäre hilfreich). Ist es möglich, den Grundriss des Gebäudes als DWG zu bekommen? Gibt es ein 3D-Modell des Betrachtungsraumes, dass wir nutzen können?

Yes, the plans are the same. Unfortunately the floor plans do exist only in the scanned form. There is no 3D-model.

Die Pläne sind tatsächlich gleich. Die Grundrisse gibt es leider nur in der eingescannten Form. Ein 3D-Modell gibt es leider nicht.

Concerning the existing building: are the inhabitants owners or tenants? If they rent, what is the model (long term/short term/regulated rent/subsidized rent,etc.)?

Zum bestehenden Gebäude: sind die Bewohner Eigentümer oder Mieter? Sollten sie Mieter sein, wie sieht das Mietmodell aus (Langzeitmieter/Kurzzeitmieter/normale Miete/subventionierte Miete/etc.)?

The inhabitants are tenants. There are no specific rent models. All rent contracts are indefinite. The GBW does not want to incorporate a specific rental model at this site.

Die Bewohner sind Mieter. Es gibt hier kein spezielles Mietkonzept, es handelt sich um normale unbefristete Mietverhältnisse. Seitens der GBW bestehen auch keine Bestrebungen an diesem Standort ein bestimmtes Mietmodell einzuführen.

Do we have to respect the regulations for the creation of subsidized housing or the Bavarian law for subsidized housing or not?

Sind bei Schaffung neuer Wohnungen die Wohnbauförderungsbestimmungen bzw. das bayrische Wohnraumförderungsgesetz zu berücksichtigen oder können diese außer Acht gelassen werden?

No, you do not have to respect them.

Die Bestimmungen können außer Acht gelassen werden.

Is it possible to get a layout of the concrete structure of the high-rise building?
Ist es möglich, einen Plan von der Beton Struktur des Gebäudes zu erhalten?

The structure of the building can be seen in the floor plans. Additional plans are not available unfortunately.
Die Struktur des Gebäudes kann aus den Grundrissen abgelesen werden. Weitere Pläne sind leider nicht verfügbar

What kind of heating is in the building? (long-distance heating, oil)?

Welche Heizungsanlage befindet sich im Gebäude? (Fernwärme?, Öl?)

It is an oil calorific value tank (from 1999) with a performance of 200-230kW and a warm water storage of 500 l.

Es befindet sich ein Ölbrennwert-Kessel (Bj: 1999) mit 200-230 kW Leistung sowie ein WW-Speicher mit 500 l Kapazität im Heizraum.

To the existing building: is it already energetic revitalized – and – if yes with which activities? Is an exchange of windows and a new External Thermal Insulation Composite Systems planned? Is an exchange of the heating system planned?
Zum Bestandsgebäude: Wurde dieses bereits energetisch saniert - und - wenn ja mit welchen Maßnahmen? Wird zukünftig ein Austausch der Fenster und eine neue WDVS angestrebt? Ist darüber hinaus ein Austausch des Heizsystems geplant?

No, it has not been modernized energitically. Certainly an adjustment to the current energetic requirements is reasonable. If the heating demand will change, the system has to be adjusted as well. An energy concept is not demanded explicitly in the brief.
Nein, es wurde nicht energetisch modernisiert. Sicherlich macht eine Anpassung an die heutigen energetischen Anforderungen Sinn. Ändert sich der Heizwärmebedarf, so ist es nötig die Bereitstellung ebenfalls anzupassen. In der Auslobung ist allerdings ein Energiekonzept nicht explizit gefordert.

Is a central washhouse still desired or can we assume that every inhabitant has his own washing machine? Are there any requirements for new dwellings?
Ist weiterhin eine zentrale Waschküche gewünscht oder kann davon ausgegangen werden, dass die Bewohner private Waschmaschinen haben? Gibt es diesbezüglich Vorgaben für neu zu errichtende Wohneinheiten?

The washing machine in the own flat is standard. A central washhouse may be considered as an additional benefit but there are no guidelines about that.
Die Waschmaschine in der eigenen Wohnung ist der Standard. Gewiss stellt eine Waschküche oder Trockenraum einen gewissen Mehrwert für die Bewohner da, allerdings gibt es diesbezüglich keinerlei Vorgaben.

To the private open spaces: do the according dimensions (usable depth after point 3.2.3 of the competition brief) apply only for new dwellings or should we upgrade the existing accordingly?
Zu den privaten Freiflächen: Gelten die entsprechenden Dimensionen (nutzbare Tiefe gemäß Punkt 3.2.3 der Ausschreibung) nur für neue Wohneinheiten oder sind auch die bestehenden diesbezüglich nachzurüsten?

The dimensions apply mainly to new housing areas. If the existing structures will be touched, it is desired to createan equivalent quality for the outer spaces.
Diese Richtgrößen beziehen sich in erster Linie auf neue Wohnflächen. Wird diesbezüglich in den Bestand eingegriffen, so ist es wünschenswert hier ebenfalls eine entsprechende Qualität der Außenräume zu schaffen.

A question regarding the top of floor on the ground floor: this is presented in the in the section of the highrise building with 80 or 81 cm (6 steps with 13,5 cm) over ground level. In the answers there is the figure of 130cm given. Which one should we take?
Eine Rückfrage hinsichtlich der OKFF EG: Im Schnitt des Hochhauses ist diese mit 80 bzw. 81 cm (6 Stufen à 13,5 cm) über Gelände dargestellt, in der Fragebeantwortung dagegen mit 130 cm über mittlerem Geländeniveau angegeben. Von welchem Wert sollen wir im Wettbewerb ausgehen?

It is assumable that the measures in the plans are correct. 6 steps with 13,5 cm equals 81 cm. The figures given in round 1 is wrong. Thank you for the correction.
Es davon auszugehen, dass die Maße in den Plänen stimmen. 6 Steigungen à 13,5cm ergibt also 81cm. Die Angabe in der Beantwortungsrunde 1 mit 1,30 Metern ist demnach falsch. Danke für den Hinweis!

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